纽约酒店巨子林建中的“吸金术”
谈起当代美国华裔的商业史，台山籍华商林建中是个绕不过的人物。其财富传奇，是草根华人闯荡曼哈顿时，对资本、权力、商道、乡情纵横捭阖的一个典型。
▲万豪前任CEO小比尔·马里奥特与林建中在交谈
▲林建中荣获第十八届“中国饭店金马奖”
Chapter 01
胆识：用服装业时装设计的方式做酒店
林建中在美国酒店行业浸淫20多年，他谈及纽约酒店初期是一个两头大中间极细的畸形状态，但实际上住酒店的多是旅游人士和公干的管理层。这些人多是公司经理、主管或一些中产阶级，需要的是中档酒店。
遇到这样的情况，林建中瞄准需求量最大又最薄弱的中档国际品牌酒店，全力进军。他选择用自己在服装厂当裁缝的方法设计福朋喜来登酒店，将通过洗手间改为横放，装上挂墙电视机，将所有家私、家电全部改小一码的方式，来扩大房间空间，让客人住得更舒服。
▲曼哈顿苏活区福朋喜来登酒店
这样的设计使客人用精品酒店的价格，享受五星级酒店的待遇。
但这种设计思路并不被传统酒店业所接受，于是林建中顶着压力自己设计、装修、开业酒店，而后生意爆满，源源不断的客人被吸引前来，花比住喜来登还高的价钱住福朋。在一切市场化的美国，传统酒店业不得不转而向林建中拜师学艺。
▲纽约维珍酒店
在此之后，林建中又把这种设计思路扩大到对整个酒店的功能区划分上来。他认为大部分入住纽约曼哈顿酒店的人和普通度假的人不一样，他们为了工作早出晚归。因此将酒店的餐厅面积缩到最小，只提供基本的早餐，游泳池也不设。但品酒是美国文化，很多人希望下班后好好享受一杯美酒，放松疲惫的身心，所以酒吧一定要有。
▲佩塔卢马汉普顿套房酒店
客人在天台可以欣赏曼哈顿夜景，在强劲的音乐下，大声高谈阔论，尽情释放心底的不快，轻松自在，挥洒自由。本来很不安全的地方成了最安全热闹的地段，周围住宅也马上变得很抢手，改变了这个区域的格局。林建中是裁缝出身，他用服装厂裁缝的方法设计精品酒店，每一寸地方都合理安排不浪费。
▲纽约布鲁克林喜来登酒店
在市场中寻找商机，在经营中寻求突破，这种灵活的经营方式，灵感来自于他曾经所处的服装业的时装设计，屡试不爽，深得人心。
Chapter 02
远谋：不了解市场照搬经验一定吃亏
作为美籍华人的林建中在美工作生活多年，他认为在美国开发地产，最重要是了解土地规划用途(Zoning)，美国每块地的用途都有严格规定，FAR则是允许建筑面积开发的倍数，这些规定是很难更改的。而在中国的运作模式，可以考虑买了地再改用途。所以很多中国投资者到美国买地建楼，因为不熟悉环境，不了解法规，很容易吃亏。
▲纽约库柏广场酒店
谈到中美房地产开发现状方面，他认为美国地产比较成熟，一切循规蹈矩、按部就班，投资建筑要四五年才完工。市场好，资金可以马上回笼，遇到市场低迷就要等待，升值再出售，或向银行抵押借钱，资金使用时间较长。而中国建筑速度快，又有带资建筑，还可以卖楼花，很多时候一两年本利都回来了。所以，在美国如使用中国一套方法一定亏本。
▲纽约布鲁克林雅乐轩酒店
再说起中美酒店业非理性投资现状，他认为美国崇尚自由经济，用市场需求调节投资，一切市场化。到银行借钱，一定要做市场调查，了解清楚附近酒店的房价及入住率才投资，如不计成本建高大上酒店，银行不会给高额贷款，就需要投资者投入大比例甚至全额资金建造，投资成本就变高，利润自然减少。
▲林建中2018年以辉煌的商业地产开发业绩获得特朗普总统亲笔签名颁发的终生成就奖
而中国则不一样，中国城市发展靠大家去开发，政府要带旺地区要求建五星酒店，很多不是商业地区，没有五星酒店的需求。为了争取投标成功及提高房屋价格，勉强加建酒店，在一个只能容纳100间房客源的地区，却建出500个房间的酒店，吸引客人购买公寓，提高项目的价值。这样酒店供过于求，客房入住率低，所以出现亏本现象。
酒店为求生存，可能要配搭其他娱乐设施，例如大型水上游乐场，小型迪士尼儿童游乐中心等，吸引客户娱乐消费，否则很难改善入住率，也无法提升房价。
▲希尔顿欢朋酒店-曼哈顿SOHO
他也指出了中国酒店业欣欣向荣发展现状背后的隐患，即虽然目前中国地产30多年一直上升，从未下跌，只要有建筑土地，房子建起来都赚钱。但酒店经营与公寓地产项目经营完全不同，必须作专业分析，有些中国商人从来不考虑这些美国企业家考虑最多的问题。
Chapter 03
一叶知秋：后疫情时期中美酒店业的出路
林建中表示，目前新冠疫情令全球经济受到重创，酒店业首当其冲，所有酒店严重亏损。像纽约就有九成酒店选择关门降低开支，部份酒店与医院签署合约改为医院，有些酒店签约租给医生及护士，学校关门后部分酒店改为学生公寓，但也是非常便宜的房价。就算经济重开，估计今年酒店入住率也只有50%。预计今年下半年各行各业都将出现历史性的破产倒闭潮，酒店业更是不能幸免。
▲纽约曼哈顿/第五大道Fairfield Inn & Suites酒店
▲纽约布鲁克林英迪格酒店
另外，在谈到中国酒店业未来发展的时候，他说中国目前是全世界发展最活跃，最具潜力的国家。他所在的林氏集团明年也将进入中国市场，组建酒店管理公司，协助中国业主开展第三方管理国际品牌及中国品牌酒店。相信以林氏集团在酒店经营方面的骄人成绩和酒店管理方面的丰富经验，能推动中国酒店业再上一个新台阶。